土地租赁合同纠纷案例：六年沉默视为同意击退解约诉

接手这个案子的时候，我直觉就告诉我，翻盘的点不在合同条文里，而在对方这些年“什么都没做”这件事上。

案情说起来不复杂。老李在2018年初跟一家农业公司签了土地租赁合同，租下50亩地搞生态农庄，租期十五年。合同允许他建经营设施，但有一条硬杠杠——不能改变土地基本用途。老李是个肯下本钱的人，2019年夏天看客流上来了，就扩建了一片餐饮区，前前后后投进去八百多万。到了2024年秋天，农庄刚做出点样子，对方公司突然翻脸，发来律师函，说他擅自扩建、构成根本违约，要求解除合同、收回土地。

老李急得嘴角起了一圈燎泡，翻来覆去就问我一句：“他们这么多年一个字都没提过，怎么现在突然就不行了？”我让他先稳住，把从签合同那天起的所有材料都翻出来——转账记录、聊天记录、每年的租金收据、对方发过的每一封函件。翻着翻着，一个时间节点让我心里踏实了：餐饮区是2019年6月建成的，从那天起到发函，整整六年多，农业公司不但没说过半个“不”字，反而年年准时收租，甚至在2021年的一封函件里，还夸过老李的农庄“经营模式多样，值得肯定”。

这个发现，成了我们整个抗辩思路的支点。我的逻辑很清晰：你作为出租方，亲眼看着承租方砸了几百万扩建，不制止、不书面提异议，反而照收租金、出言肯定，六年之后突然说不行——换任何一个正常人来看，都会认为你早就同意了。法律上这叫“默示同意”，再往深一层说，你的权利因为你长期不去行使，已经失效了。

庭审那天，对方律师情绪很激动，拿着合同逐字逐句地念，反复强调“不得改变用途”是白纸黑字。等他说完，我向法庭陈述了我的观点。我说，根据《民法典》第一百四十条，沉默在有法律规定、当事人约定或者符合交易习惯时，可以视为意思表示。这个案子里，双方六年多的实际履行行为，已经形成了一种新的交易习惯——你收租、你肯定、我经营。任何一个讲诚信的市场主体，在这种情况下都会合理信赖扩建已被接受。现在眼看桃树结果了你想来摘，法律不会给这种出尔反尔的行为撑腰。

我在代理词里打过一个比方，法官在庭上听得很认真。我说，这就像邻居在你旁边加盖了一层楼，六年来你天天看着，还夸人家房子气派，等人家花大价钱装修好了，你突然说挡了你家采光要人家拆掉。老百姓都懂“有理不在声高”，法律也一样——不保护那些躺在权利上睡大觉的人。

判决下来那天，法院完全驳回了对方的诉求。老李在法院门口眼眶红了半天，一句话没说。

这个案子我后来经常拿出来复盘，不是因为赢得痛快，而是它特别能说明一个道理：合同履行是个动态的过程，双方的一言一行、一举一动，甚至什么都不做，都在不断重新定义着彼此的权利边界。对做企业的人来说，这是个实打实的教训——发现合作方有越界行为，一定要第一时间书面提异议，别觉得抹不开面子。你的沉默，将来可能就是你最大的软肋。而对于被指责违约的一方，也别一接到律师函就慌了神，沉下心把双方几年来的交往细节捋一遍，生机往往就藏在那些不起眼的收据和聊天记录里。

法条是冷的，但法条要解决的事儿都是热乎的、带着烟火气的。律师要做的，就是在冷和热之间，找到那个最说得通的理儿，替当事人守住该守的东西。

关键词

土地租赁合同纠纷律师； ‌默示同意； ‌沉默视为同意； ‌

合同解除抗辩； ‌长期未提异议； ‌持续收租； ‌

权利失效原则； ‌被告代理胜诉； ‌合同违约应诉； ‌

诚实信用原则；